Para entender melhor sobre a importância da regularização e gestão documental das propriedades rurais, o site Justiça Em Foco ouviu especialistas no tema - advogado Rivaldo Almeida Filho e o Engenheiro Ambiental Ivanhoé Bezerra.

Confira a entrevista:

Justiça em Foco – Qual legislação é aplicada à regularização fundiária rural?

Rivaldo Almeida Filho: Atualmente a legislação que trata da regularização fundiária rural não está consolidada em um único compêndio jurídico. Para regularizar um imóvel, no mínimo, é necessário analisar a Lei de registro de imóveis e o Estatuto da Terra, sendo também necessário análise da Lei 9393/1996 (que dispõe sobre a propriedade territorial rural – ITR) e da legislação ambiental, com destaque para o Código Florestal e o Sistema Nacional de Unidades de Conservação. Todo esse estudo com o objetivo de garantir o direito do proprietário na regularização do seu imóvel rural. Logo, verifica-se que a criação de um Sistema ou a Consolidação dessas normativas será imperativo para garantir a boa gestão fundiária rural no Brasil.

Justiça em Foco – Quando se fala em regularização fundiária, normalmente refere-se às áreas não tituladas, entretanto, o imóvel titulado não precisa passar por esse processo?

Ivanhoé Bezerra: Esse é um dos grandes equívocos referentes ao imóvel rural. No Brasil é notório o problema da ocupação de imóveis sem a detenção do título (são vários os motivos, tais como: posse por simples ocupação, sucessões hereditárias não concluídas, entre outros), o que faz com que a premissa da regularização fundiária fique, na consciência coletiva, muito ligada a esses tipos de problemas. Contudo, o imóvel titulado necessita ter sua regularização fundiária executada, a partir do cumprimento das obrigações acessórias, como são o caso da certificação no INCRA, registro junto ao cartório de imóveis e atualização dos cadastros junto aos órgãos oficiais. O atendimento de todas as exigências legais é o que vai garantir a regularidade do imóvel e com isso agregar valor econômico.

Justiça em Foco – Quais são as obrigações legais que se devem observar para a regularização fundiária e ambiental do imóvel rural?

Rivaldo Almeida Filho: Como a regularização fundiária de propriedade rural trata-se de um conjunto de procedimentos, devem-se atentar para:

1. Certificação do imóvel junto ao INCRA: atividade recorrente que deverá ser realizada, inicialmente, para descrição da poligonal e todas as vezes que houver desmembramento ou remembramento do imóvel rural;

2. Atualização do Certificado de Cadastro de Imóveis Rurais (CCIR): deve ser atualizado quando existir qualquer ato jurídico que modifique o registro do imóvel ou alteração no uso e ocupação do solo;

3. Declaração do imposto Territorial Rural e Ato Declaratório Ambiental: deve ser realizado anualmente, observando as características do imóvel rural;

4. Cadastro Ambiental Rural: A inscrição garante acesso aos programas governamentais para recuperação ambiental, bem como linhas de crédito.

Justiça em Foco:  Um dos pontos que foram destacados é a questão do DITR (Declaração do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural), o que se deve observar quando da sua elaboração?

Ivanhoé Bezerra: O DITR não deve ser entendido como um mero recolhimento anual de tributos, muitas das informações que devem ser lançadas na declaração, são de caráter estritamente técnico, do ponto de vista do conhecimento do uso e ocupação do solo, bem como a estimativa de valores. A DITR deve retratar de maneira fidedigna da realidade do imóvel rural, quando esse é elaborado de maneira equivocada as consequências podem ser desastrosas, com a imputação de multas, as quais só são passíveis de questionamento mediante a apresentação de laudos e defesas elaboradas por Engenheiros e por profissionais com expertise na área tributária.

Justiça em Foco: O CCIR (Certificado de Cadastro do Imóvel Rural), apesar de documento obrigatório, é um documento que acaba sendo negligenciado pelo proprietário rural, o que se deve observar em relação a esse documento?

Rivaldo Almeida Filho: O proprietário rural em muitos casos, principalmente aqueles que não operam com financiamento bancário, "esquecem" da atualização/emissão do CCIR, sendo inclusive muito comum o desconhecimento da existência desse documento. Ainda é significativo o acervo imobiliário rural não cadastrado e/ou desatualizado junto a base de dados do INCRA. O CCIR deve retratar a realidade jurídica e ocupacional do imóvel rural e é documento obrigatório para qualquer tipo de negociação, consequentemente o proprietário deve atentar para as informações constantes no documento, principalmente após a implantação do CNIR (Cadastro Nacional de Imóveis Rurais), que interligou as bases do INCRA com a da RFB, o que impede a abertura e/ou atualização junto a RFB sem regularização prévia no INCRA.

Justiça em Foco:  Observamos que na parte ambiental da regularização fundiária existe a necessidade do CAR (Cadastro Ambiental Rural) e do ADA (Ato Declaratório Ambiental), eles são excludentes entre si?

Ivanhoé Bezerra: Não são excludentes, na verdade são complementares. A existência do CAR não desobriga a apresentação do ADA,  entretanto, é necessário uma análise criteriosa das informações presentes no CAR de forma a serem transcritas para o ADA. O ADA é o documento necessário para a obtenção das isenções financeiras decorrente da manutenção das áreas de vegetação no imóvel rural quando da elaboração da DITR.

Justiça em Foco: Em Ações Judiciais que se discutem a posse da propriedade rural, que elementos podem auxiliar no êxito desse processo?

Rivaldo Almeida Filho: Existem vários cadastros que estão ligados à ocupação do imóvel e não à dominialidade como o CCIR, o CAR e o NIRF, portanto todos esses podem ser usados como elemento para auxiliar na comprovação da ligação do proprietário com imóvel. A comprovação da posse propriamente dita, depende de outros elementos como registros de produção, testemunhas, anuência de confrontantes, dentre outros. Destaca-se ainda a utilização de tecnologia nessa comprovação como o uso das ferramentas de sensoriamento remoto (imagens de satélite e fotografias aéreas tomadas por avião ou drones) o que possibilita confirmar de maneira inequívoca a ocupação do imóvel. Assim, essas ferramentas se tornam fundamentais no auxílio do desenvolvimento de Ações Possessórias, como: a reintegração de posse (em caso de esbulho), de manutenção de posse (para afastar o esbulho) e o interdito proibitório (como objetivo de repelir a ameaça da perda da posse).

Rivaldo Rodrigues de Almeida Filho (lado esquerdo da foto) – Advogado; Pós-graduado em Direito e Mercado Imobiliário pelo ILMM; LLM em Direito Coorporativo pelo IBMEC.

Ivanhoé Soares Bezerra (lado direito da foto) - Engenheiro Ambiental; Doutorando em Engenharia Civil e Ambiental pela UFPB; Mestre em Engenharia Urbana e Ambiental pela UFPB; e Especialista em Gestão da Agroindústria Sucroalcooleira pela UFCG. Diretor de Geoprocessamento da GEOped Consultoria Geoambiental.